Catorce mil hectáreas de contratos urbanos revisados mes a mes por Zonaprop confirman una tendencia que se repite en 2026: los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires suben, pero a un ritmo menor que la inflación general. En agosto, el incremento mensual fue de 1,5%, la marca más baja del año, y quedó por debajo de la variación del Índice de Precios al Consumidor estimada para el mismo período.

En el acumulado de los primeros ocho meses del año, los contratos acumulan una suba del 19,2%, frente a una inflación estimada en 21,5%. La diferencia de 2,3 puntos porcentuales representa una caída real del poder de compra de quienes cobran en pesos y destinan parte de sus ingresos a pagar un alquiler.

Cuánto cuesta hoy vivir alquilando en la Ciudad

• Monoambiente: $771.871 por mes.
• Dos ambientes: $886.527 por mes.
• Tres ambientes: $1.196.413 por mes.

El mapa del precio y el ranking por barrios

La brecha entre zonas sigue siendo sideral. Puerto Madero concentra la oferta más onerosa, con un alquiler medio de $1.252.366 mensuales, escoltado por Núñez ($995.838) y Palermo ($990.748). En el otro extremo aparece Lugano, donde un departamento se consigue por $654.776, seguido por Nueva Pompeya ($700.324) y Parque Avellaneda ($720.780).

La dinámica interanual tampoco es pareja. Villa Luro lideró los aumentos con 38%, escoltada por Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). En contraste, Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%) fueron los barrios que menos ajustaron en los últimos doce meses. Puerto Madero, que es la zona más cara del distrito, terminó siendo la que menos subió en términos relativos. La combinación de precios ya altos y demanda más restringida explica parte de ese comportamiento.

Oferta en recuperación y renta que acorta plazos

La cantidad de departamentos publicados para alquiler tradicional creció 0,6% en agosto y, según Zonaprop, se ubica 3,4 veces por encima del mínimo histórico que se había tocado en febrero de 2023. El punto de inflexión fue enero de 2024, cuando la oferta saltó 62% en un solo mes, tras la sanción de la nueva Ley de Alquileres que permite contratos más cortos y pactos de actualización entre partes. La normalización del stock fue inmediata.

Para quien evalúa comprar para alquilar, la rentabilidad promedio es de 5,70% anual. A ese ritmo, recuperar la inversión demanda 17,6 años de alquiler, un plazo 9,2% más corto que un año atrás. Lugano es la plaza más rentable, con 9,8% anual; Puerto Madero, en cambio, rinde apenas 3,2%, el piso de la Ciudad.

Compraventa con crédito en retroceso

El Colegio de Escribanos de la Ciudad registró 6.051 escrituras en julio, 9% más que en igual mes de 2025. Pero el dato más elocuente es otro: solo 16% de esas operaciones contó con financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025. Cada vez más compras se pagan al contado y quienes necesitan crédito siguen afuera del mercado.

“La reactivación de la oferta convive con un escenario donde los precios perdieron contra la inflación. Quienes firmaron contrato este año pagaron menos en términos reales que a comienzos de 2026, pero el esfuerzo monetario sigue siendo alto: un dos ambientes supera los 880.000 pesos mensuales en el promedio de la Ciudad.”Ariel Insaurralde, Campo y monte