El lanzamiento del nuevo esquema de créditos hipotecarios UVA dejó una ecuación tan precisa como fría: la cuota no puede pasar del 25% del ingreso neto del grupo familiar. La simulación oficial, difundida con la presentación del programa, toma como ejemplo un préstamo de USD 80.000 a 25 años, con una propiedad valuada en USD 106.667, y arroja una cuota inicial de $865.098. Para que ese número entre en la regla, el hogar necesita demostrar ingresos mensuales por al menos $3.460.391.

En términos concretos, una pareja en la que cada integrante cobra alrededor de $1.7 millones de bolsillo podría calificar. Pero el ejemplo muestra a la vez el techo y el piso: debajo de esa franja de ingresos, el crédito directamente no califica. El capital está ajustado por UVA, de modo que la cuota en pesos se actualiza mes a mes y el primer pago no se mantiene estable a lo largo del período.

Cómo se financia la línea

Los fondos salen del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES. El organismo los licita entre bancos en plazos fijos ajustados por UVA, con tasas mínimas de UVA + 2,50% a un año y UVA + 4,50% a cinco años. Cada licitación mueve $200.000 millones, con un tope del 20% por entidad. Una vez depositados los fondos, las entidades tienen 90 días corridos para transformarlos en préstamos hipotecarios. El total disponible alcanza los $2 billones.

El crédito financia hasta el 75% del valor de la propiedad, con un plazo mínimo de devolución de 15 años y una tasa máxima de UVA + 7,50%. El monto tope por préstamo se fija en 150.000 UVA. Los bancos que adhieran deben respetar en simultáneo esos tres parámetros: techo de tasa, piso de plazo y tope de monto. La línea admite operaciones de compra, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda para personas físicas.

Lo que no entra en el cálculo

La simulación oficial deja afuera el 25% restante del valor del inmueble, que el comprador debe aportar por su cuenta, y tampoco contempla los gastos de escribanía, honorarios e impuestos asociados a la operación. Es decir, para acceder a una propiedad de USD 106.667 no alcanza con calificar al crédito: hace falta, además, unos USD 26.667 en mano para completar la compra.

• Cuota inicial estimada: $865.098 para un préstamo de USD 80.000 a 25 años.
• Ingreso neto mínimo del hogar: $3.460.391 mensuales.
• Tope de financiamiento: 75% del valor de la propiedad; el 25% restante lo pone el comprador.
• Tasa máxima permitida: UVA + 7,50%; plazo mínimo: 15 años; monto máximo: 150.000 UVA.
• Fondos totales disponibles: $2 billones, canalizados en licitaciones de $200.000 millones a través del FGS de la ANSES.

La letra chica del programa deja afuera a la franja media asalariada y apunta a sectores con ingresos consolidados por encima de los tres millones y medio de pesos. La actualización por UVA mantiene la cuota atada a la inflación, con el riesgo de desfasaje que la experiencia pasada ya expuso. Los montos los licitó el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES; las condiciones las firmó el Gobierno nacional; el beneficio efectivo quedó reservado para una porción acotada de la población.