Créditos hipotecarios: el Banco Ciudad mueve la vara al 6,5% y desnuda un mercado que se sigue achicando

El Banco Ciudad bajó la tasa fija preferencial de su línea hipotecaria para primera vivienda al 6,5% anual, el piso que hoy exhibe el sistema financiero argentino. Es la punta de lanza de una guerra por colocar pesos a largo plazo, en momentos en que el crédito UVA dejó de ser un instrumento de excepción para volver a tentar al asalariado medio.

El número, sin embargo, no cuenta la película entera. Por un préstamo de $100 millones a 25 años en UVAs, la primera cuota ronda los $658.000. Para calificar, el grupo familiar debe demostrar ingresos de al menos $2.632.000, ya que la cuota no puede superar el 25% del sueldo conjunto. Es decir: el crédito existe, pero su umbral de admisión deja afuera a la franja asalariada que más lo necesita.

Quiénes pueden tomarlo y por dónde se tramita

• Empleados en relación de dependencia, con la acreditación de haberes en el Banco Ciudad o con compromiso de trasladarla.
• Monotributistas y autónomos que acrediten antigüedad y capacidad de pago.
• Familias con garante para ampliar la calificación, siempre que respalde la relación cuota-ingreso.
• Inicio de trámite por WhatsApp con Bit (11-5150-505), en la web del banco o en cualquiera de sus sucursales.

El Banco Ciudad, entidad oficial de la Ciudad de Buenos Aires, sale a pelearle el negocio a la banca privada en un segmento que viene en franco retroceso. Es una señal política además de financiera: la administración porteña necesita que el mercado de la vivienda se mueva, aunque más no sea para sostener la recaudación del impuesto inmobiliario.

Y el mercado, justamente, no se mueve. El Colegio de Escribanos porteño registró 6.051 escrituras en julio, un 9% menos que en julio de 2025. En pesos, el monto total creció 9,37% hasta $1.068.467 millones y el ticket promedio por operación saltó 20,2% en moneda local y 1,8% en dólares. Se vende menos y más caro: una combinación que licúa el efecto de cualquier baja de tasa.

El dato más crudo lo aporta el propio segmento hipotecario: en los primeros siete meses de 2026 las operaciones con crédito bancario cayeron 47% interanual. La baja de tasas no alcanza, entonces, para revertir la tendencia; convive con ela caída y, en el mejor de los casos, la frena.

Los precios de CABA, según Zonaprop

• Metro cuadrado en CABA, agosto: USD 2.476 (+0,2% mensual y +1,1% en lo que va de 2026).
• Monoambiente promedio: USD 110.196.
• Dos ambientes promedio: USD 131.272.
• Tres ambientes promedio: USD 180.264.
• Barrios más caros: Puerto Madero (USD 6.148/m2), Palermo (USD 3.437) y Núñez (USD 3.399).
• Barrios más baratos: Lugano (USD 1.056/m2), Nueva Pompeya (USD 1.501) y La Boca (USD 1.583).

Para pagar un dos ambientes en Palermo hacen falta, al precio promedio, alrededor de USD 131.272. Con un crédito al 6,5% y a 25 años, eso equivale a un préstamo en UVAs superior a los $170 millones a valor inicial, con cuotas que pueden trepar a los $1,1 millones mensuales en el primer año, antes de los ajustes por CER.

La vara que ahora baja el Banco Ciudad no resuelve, por sí sola, el problema de acceso. Lo que se perdió en lo que va del año es un mercado hipotecario funcional, con crédito abundante, cuotas estables y relación salario-vivienda razonable. Lo autorizó un escenario macro que castiga al asalariado y un mercado inmobiliario porteño que se dividió entre quienes tienen patrimonio y quienes ya quedaron afuera de la conversación.