La oferta de departamentos se achicó al ritmo de las cocheras: la superficie mediana porteña perdió 55% desde los años 30

La superficie mediana de los departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires pasó de 102 metros cuadrados en las unidades edificadas en la década de 1930 a 46 metros cuadrados en las construidas desde 2020. La cifra surge del relevamiento de 53.424 avisos activos de venta realizado por Mirando.ai, una empresa de inteligencia inmobiliaria que clasificó las publicaciones por año de construcción.

El recorte no se limita a los metros cubiertos. La cantidad mediana de ambientes cayó de cuatro a dos en el mismo tramo, y la composición por tamaño muestra el avance de las unidades más chicas: los monoambientes pasaron de representar el 1,9 por ciento de los departamentos edificados en los años 30 al 35 por ciento en la década de 2020. En sentido inverso, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados retrocedieron del 53,2 por ciento al 9,4 por ciento de la oferta.

Cocheras: menos incluidas, más por separado

El relevamiento detecta otro movimiento en el precio publicado. Entre las unidades construidas entre 2010 y 2014, el 41,4 por ciento de los avisos de venta incluía la cochera dentro del valor. En las construcciones de 2025 y 2026, esa proporción bajó al 13,9 por ciento. Al mismo tiempo, los avisos que ofrecen cochera como opcional o la comercializan por separado pasaron del 2 al 14 por ciento del total.

Mirando.ai atribuyó la principal transformación a la cantidad de ambientes. Según el informe, la relación entre superficie y ambientes se mantuvo en una banda de 20 a 26 metros cuadrados por ambiente durante todo el período analizado. Tras una etapa con medianas de entre 60 y 62 metros cuadrados en las construcciones de las décadas de 1970 a 2000, la superficie volvió a retroceder desde 2010.

Los barrios donde más cayó la oferta

• Recoleta: pasó de 90 a 45 metros cuadrados, una baja del 50 por ciento.
• Monserrat: registró una reducción del 41 por ciento.
• Palermo: cayó 40 por ciento.
• Villa del Parque: 8,5 por ciento.
• Villa Urquiza: 9,6 por ciento.
• Villa Devoto: 6 por ciento.

El relevamiento se elaboró con 53.424 anuncios activos de departamentos y PH en venta en la Ciudad de Buenos Aires, ordenados por año de construcción. Las cifras describen la oferta publicada y permiten comparar qué características tienen las viviendas en venta según la época en que fueron construidas. La comparación entre barrios tomó como referencia unidades anteriores a 1980 frente a las edificadas desde 2010.

Lo que se perdió, en definitiva, es superficie y ambientes en una misma unidad: el departamento porteño promedio se redujo a la mitad en casi un siglo, la cochera dejó de venir con el precio y la oferta se concentró en monoambientes y unidades de dos ambientes. La transformación fue autorizada por el mercado, que relegó al plano de lo opcional un beneficio que durante décadas formó parte del paquete de venta.