Vender un inmueble en la Ciudad ya no paga ITI ni impuesto cedular, pero la escritura todavía mueve varios millones en impuestos y comisiones

Quien pone en venta una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires ya no paga el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles ni el impuesto cedular sobre la ganancia, siempre que se trate de una operación ocasional dentro de su patrimonio personal. La novedad reduce dos cargos que durante años recortaron el precio final de cada operación. Sin embargo, el dinero que efectivamente cambia de manos sigue siendo varios millones de pesos por encima del valor acordado.

El primer número a mirar es la comisión inmobiliaria. Cuando una operación pasa por una agencia, la retribución suele ubicarse entre el 3% y el 4% del precio de venta, con variaciones según lo pactado entre las partes. A eso se suman los honorarios del escribano, que interviene en la escritura traslativa de dominio, y el Impuesto de Sellos, que en la Ciudad mantiene una alícuota general del 3,5%.

Sellos, hipoteca y la frontera de los 220 millones

El desarrollador Fernando Tapiola, CEO de Spazios, explicó que la alícuota general de Sellos en territorio porteño es del 3,5% y que existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que situó en torno a los $220.000.000. Cuando el precio supera ese umbral, el tributo se aplica únicamente sobre el excedente. En la provincia de Buenos Aires, en cambio, la alícuota ronda el 2% y suele repartirse entre comprador y vendedor.

Cuando la compra se financia con un crédito hipotecario, al presupuesto se le suman la tasación del inmueble, los seguros obligatorios y los cargos administrativos que cobra la entidad bancaria. Todos estos conceptos corren por cuenta del comprador, lo que convierte a la operación en un cálculo mucho más complejo que la simple multiplicación del valor del metro cuadrado por los metros cubiertos.

ITI y cedular: qué se terminó pagando

El alivio para el vendedor tiene nombre y apellido. Las propiedades adquiridas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, conocido como ITI, que representaba el 1,5% del precio de venta. Sobre una operación de US$100.000, el gravamen equivalía a US$1.500. Ese tributo fue eliminado a mediados de 2024.

Para los inmuebles comprados desde 2018 en adelante regía el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. La exención alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión, según detalló Tapiola. Quedan fuera del beneficio las ganancias generadas por la actividad inmobiliaria habitual o empresarial, como las de una desarrolladora que construye y vende como parte de su negocio, que continúan tributando bajo el régimen general de Ganancias.

• Comisión inmobiliaria: entre el 3% y el 4% del precio de venta, según lo pactado entre las partes.
• Impuesto de Sellos en CABA: alícuota general del 3,5%, con exención para vivienda única hasta aproximadamente $220.000.000.
• ITI eliminado a mediados de 2024: era del 1,5% del precio de venta y alcanzaba a las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018.
• Impuesto cedular exento: 15% sobre la ganancia con valor de compra actualizado para ventas ocasionales de personas físicas, incluidas las inversiones en una segunda propiedad.
• Crédito hipotecario: suma tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco a cargo del comprador.

El cuadro final muestra que la eliminación del ITI y la exención del cedular dejaron al vendedor sin dos retenciones que durante años le recortaban la operación. La Agencia de Recaudación y Control Aduanero, al disponer el fin del ITI en 2024, y la reforma del impuesto cedular, que exime a las ventas ocasionales de personas físicas, reconfiguraron los costos. Aun así, el comprador enfrenta Sellos, honorarios del escribano y, si recurre a un banco, los cargos propios de la hipoteca. Conocer cada uno de esos componentes es la única manera de saber cuánto cuesta, en verdad, escriturar una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires.